上海合同房地产律师
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冯弋珩律师
冯弋珩，上海合同房地产律师，现执业于上海中联律师事务所，以扎实的专业知识为基础，以严格的服务制度为保障，以良好的社会关系为通道，以娴熟的职业技能为手段，竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托，忠人之事”的原则，赢得了广大委托人的信任，始终把当事人合法利益最大化作为目标。
房屋买卖合同为出卖人与购买人之间约定房屋买卖交易细则的重要文书，也是确定双方权利义务的主要依据。正常情况下应该是合同双方当事人签订，但是现实情况中往往会出现代签的情况。可是房屋买卖合同可以代签吗效力会如何有什么影响下面网的就来帮助大家了解这个问题。
【法律概念解读】
房屋买卖合同为出卖人与购买人之间约定房屋买卖交易细则的重要文书，也是确定双方权利义务的主要依据。如此重要的文书，出卖人竟委托由他人代签，并未出具任何委托手续。房屋交付时，出卖人突然否认其委托行为，自称出卖行为未经本人同意，合同无效。
购房人起诉法院要求确认合同效力并继续履行，庭上提供若干被代签人知情并同意出卖房屋的相关证据，最后得到法院认可。该代签行为不构成无权代理，合同义务将被代签人承担，合同依法有效。
【案情介绍】
2008年10月15日，L、Y东经北京链家房地产经纪公司提供中介服务，在中介公司签署了一份《房屋买卖三方合同》。合同约定：Y购买L名下的一套位于B区青年路的房屋; 总价款人民币105万元; 合同签订当日，Y支付定金1万元，并在合同签订7日内，另行支付首付款40万元，剩余部分由Y向工商银行申请商业贷款后支付。J房地产公司将协助双方办理过户及贷款手续，收取中介费4万元，由买方承担。
Y作为乙方，链家房地产经纪公司作为丙方，均在合同上签字、盖章。由于卖方L被单位临时公派，到国外出差无法赶回，甲方部分由其女儿X代为签名。
之后，Y支付了定金和首付款，并在L配偶M的协助下，成功申请了银行发放的银行贷款。房款支付完毕，Y正准备接收房屋并办理房屋过户手续时，L从国外回来了。
2009年1月，L突然以没有授权X代签合同为由，宣称之前签订的买卖合同无效，不同意出卖该房屋，已收购房款愿意返还给Y。Y则认为合同依法有效，不同意退回购房款，多次与L协商无果后，向人民法院起诉要求L继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。
庭审中，被告L称之前确有委托J公司寻找买主，但因临时有事出国，打算回国后再行出卖房屋。出国期间，自已从未授权过X将该房屋出售并代签买卖合同，此举完全系X私自行为，应属无权处分。现在自已和配偶M都不同意售房，买卖合同因得不到所有权人的追认，合同无效。
案件第三人X也称自已并未得到父亲L的授权，自己的卖房行为父亲和母亲均不知情，同意确认合同无效。
对此，原告Y反驳到：为了购买该房屋，自己一共看了二次房。二次看房，一次是L本人接待，另一次则是他的夫人M接待的。在看房过程中，双方曾仔细商谈过房屋的价格、朝向、装修等交易细节问题，L夫妇对于交易过程完全知情并参与其中。之后，委托X的代签行为并不是无权代理，而是正常的民事代理行为。法庭上，原告向法院提交了中介公司的证言及银行贷款时M所签的《同意出售房屋声明书》等证据予以证明。
【关键问题】
这是一起典型的因代签房屋买卖合同，出卖人想借此反悔，不同意出卖房屋的案件。
那么，这个代签到底是不是无权代理行为能否代表出卖人的真实意思表示出卖人在什么情况下又得为此承担合同后果呢
【法院判决】
法院认为，通过中介公司与L签订的居间合同及相关证言表明，L虽然卖房期间人在国外，但对于房屋买主是谁，成交价多少，如何付款均是知情的，并且还专门就代签是否可行的问题咨询过中介公司，被告L所述的完全不知情，本院不予采信。其次，L配偶在贷款银行签署的《同意出售房屋声明书》也可表明，作为房屋共有权人是同意出卖该房屋的，并不存在侵犯共有权人利益的行为。最后，本案的购房款已实际支付完毕。全部款项均是打入L名下的银行账户内。L在此期间并未对打款行为提出任何异议，也未作出否认合同效力的意思表示，这说明L是以行为表示同意签署该合同并愿意履行，L应受到合同设定的义务约束。
综上，法院判决房屋买卖合同依法有效，L应继续履行合同，协助Y办理房屋交付及过户手续。
【法律规定】
《合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。
《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事。
《民法通则》第六十六条：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
以上内容，我想已经回答了“房屋买卖合同可以代签吗”这个问题。在实际中，房屋买卖可代签，但是其效力，要视具体情况而定，不同的情况适用的法规也不同，以及各地法院的判决也会有出入，不可能完全一样。如果读者也遇到上述事件中的情形，建议最好向律师寻求专业帮助，维护自己的权益。
现在很多人都选择创业，成立公司，公司需要办公地方，所以选择租赁房屋。租赁房屋要签署租赁合同，租赁合同属于合同的一种，有着明确的规范，规定了双方的权利和义务。那么，房屋租赁给公司时签署合同应该注意什么 下面就让为大家整理一下相关的知识。
一、房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。
二、签订房屋租赁合同的十大注意事项
1、双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限：由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定。在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
9、违约在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款。
综上所述，房屋租赁给公司时，签署租赁合同需要注意写明双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况,住房用途、租赁期限、租金以及支付方式等等。房屋租赁给公司时签署合同应该注意什么
